Hitelfelvétel jó időben, rossz időben

Amennyiben nem rendelkezünk elegendő tőkével álmaink ingatlanának megvásárlásához, jellemzően hitelfelvételhez, illetve más, szociális jellegű finanszírozási és forrás lehetőségekhez fordulunk.

A támogatások kevésbé jelentenek kérdéseket, hiszen valamelyest függetlenek a piactól, azaz kondícióikban nem okoznak oly mértékű fejtörést, mint a hitelek és kölcsönök, ahol egy kedvezőtlen gazdasági környezetben esetleg csak rosszabb feltételekkel jutunk forráshoz.

A kérdés az, vajon megéri-e egy ilyen „rosszabb” időpontban banki kölcsönhöz folyamodni vagy csak „jó” időben érdemes a finanszírozás igénylése?

Ez a kérdés szerteágazó és mint általában az ingatlankeresés folyamata, ez is az ingatlaportálokon való kutakodással, piacfelméréssel kezdődik. A portálok jellemzően már, egy lehetséges ingatlan nézegetése közben is összekapcsolhatnak minket a banki termékek palettájával és ha nem is személyre szabott és megvizsgált alapokon nyugvó eredményt, de legalább támpontot adhatnak a banki lehetőségek tekintetében.

Sok más szakmai honlap és pénzügyi portál mellett, az ingatlankereső oldalak tehát felfedik a lehetőségekeinket az aktuális ingatlan és pénzügyi kínálat tekintetében is. Felvetődik a kérdés a marketing fogás vagy szolgáltatások összefonódása mellett, lehet-e ennek a kapcsolódásnak más jelentősége is?

Nos, a tapasztalat szerint, komoly összefüggés látható az ingatlanpiaci árak változása és a banki finanszírozásban elérhető pénzügyi termékek árazása, kondícióinak változása között.

Induljunk el az ingatlanok árváltozásától, ahol viszonylag egyértelműen kijelenthető, hogy az árak emelkedése a kereslet visszafogó hatásával jár. Ezzel párhuzamos azon esemény is, ha drágul a hitelkörnyezet, szintén visszafogó hatással találkozunk. Ezen logika mentén, az alacsonyabb árak és alacsony hitelkamatok kereslet növekedést produkálhatnak az ingatlanpiacon.

Kijelenthető tehát, hogy a legkedvezőbb piaci környezet, az olcsó ingatlan és olcsó finanszírozás párosítás lenne. Sajnos, környezetünk nem ezt a modellt követi, hiszen ha megfordítjuk a kérdést, azzal az általános gazdasági tézissel találkozunk, hogy a kereslet növekedése áremelkedést hoz magával.

Itt tehát kisiklik az olcsó ár és olcsó finanszírozás képlete.

A gazdasági következményeket látva, életszerűbb annak a modellnek az általánosítása, hogy növekvő árak mellett, szerencsés esetben, viszonylag alacsony hitelkamatokkal juthatunk ingatlanhoz és tekinthetjük ezt ideális esetnek.

Miért is?

Az ingatlanpiacon e mellett van egy sajátos viselkedés, ami csak lassan követi le a gazdasági mutatók nagyobb sebességű változásait. Ezt a sajátosságot úgy hívják, kivárás.

Ha a piac és főként az eladói oldal hozzászokott egy magasabb ár élményéhez, nehezen adja lejjebb, hiszen így a veszteség élménye kopogtatna a tulajdonosok ajtaján. Remélve, hogy a gazdasági megtorpanás, hitelkamatok emelkedése időszakos, néhány hónap várakozás könnyen beleférhet az általános eladói körnek.

Néha, a gazdasági következmények azonban kedvezőtlen fordulatot vesznek és a mutatók emelkedése kezdődik, vagyis drágulnak a hitelek, esetenként egyre nehezebbé válhatnak a banki kölcsönök megszerzése.

Ezzel együtt viszont, az ingatlan árak nem kezdenek csökkenni vagy nem olyan mértékben, ahogy az a hitelek iránti kereslet visszaesése indokolná. Visszautalva itt, az imént említett kivárás jelenségre. Itt kerülünk leginkább válaszút elé, hogy vegyünk-e drágább hitellel, még mindig magas áron ingatlant vagy várjunk néhány hónapot, ahol esetleg csökkenő árakkal találkozunk.

Ha az elmúlt idők gazdasági megtorpanásait vesszük figyelembe, a következő tapasztalokkal lehettünk gazdagabbak.

Erősebb piaci és ár visszaesés, magas hitelkamatok és nagy társadalmi bizonytalanság.

Kisebb piaci visszaesés, mondhatni az árak és kamatok stagnálása, kisebb társadalmi bizonytalanság.

A krízis helyzetek elmúltával pedig nagy ütemű áremelkedés. Valójában azon ideális állapot, miszerint társadalmi pozitív jövőkép és kedvező árak, amik kedvező kamatszintekkel párosulnának, nem jellemző együtt állás. Mi lehet akkor végső következtetés ingatlan vásárlás, eladás kapcsán, mi tekinthető megfelelő időpontnak a hitelfelvételt illetően?

A legőszintébb válaszunk talán az lehetne, hogy igazán jó időpont nincs hitelfelvételre, ingatlanvásárlás célzattal. Ennek a múlt vizsgálata alapján, a legegyszerűbb magyarázata az, hogy minden stabil és jó időpont, amikor olcsónak vélünk árakat és alacsonynak kamatokat, keresletnövekedéshez vezet, amely pedig az árak növekedését eredményezi.

Ha tehát várakozunk egy olyan időpontban, ahol magas árak és magas hitelkamatok találkoznak, vélhetően azzal a követkeménnyel jár, hogy mire ismét alacsonyabb hitelkamatokhoz jutunk, az árak további növekedésével kell számolnunk. Ebben az anyagiak szerint a kérdés, hogy adott idő alatt kifizetett magasabb kamat összege kisebb-e, mint annak az áremelkedésnek az eredménye, amit ki kell fizetnünk egy összegben a később megvásárolt ingatlan érdekében.

Ami már szubjektív szempont talán, hogy az a kedvező ingatlan, amit „rossz” időben találtunk meg, ráadásul már nem lesz meg, mire ismét olcsó kamatokkal jutunk finanszírozáshoz.

Egy „rossz” időben felvett magas kamattal rendelkező kölcsönről érdemes tudni, hogy nem életfogytig tartó elköteleződés.

A hitelek, kölcsönök kiválthatóak, így pedig kedvezőbb piaci környezetben, olcsóbbra válthatóak. Ezzel együtt talán érdemes a korábban említett kivárás helyett, inkább az alkalmazkodás jelzőt erősíteni és így, megszerezhetjük álmaink ingatlanát akkor is, amikor kedvezőtlenebb környezet övezi az ingatlanpiacot.